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Vorab entstandene Werbungskosten bei Vorbehaltsnießbrauch


Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kommt es häufiger zu vorab entstandenen Werbungskosten. Ein Objekt, das für die Vermietung geplant ist, muss um eine gute, rentable Vermietung durchführen zu können, vielleicht noch renoviert werden oder Badobjekte müssen ausgetauscht werden oder was dergleichen Maßnahmen denkbar sind. Dies alles geschieht zu einer Zeit, wo das Objekt sich gerade noch nicht vermieten lässt. Aber dies sind Kosten, die dafür aufgewandt werden, um künftig Einkünfte zu erzielen. Also Werbungskosten, die bereits vorab geltend gemacht werden können.

Innerhalb von Familien kommt es nun vor, dass die ältere Generation der Jüngeren ein Objekt bereits überlässt, aber sich den Nießbrauch vorbehält. Das heißt, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung fließen den bisherigen alten Eigentümern zu. Wenn diese nun sehr alt geworden sind, dann können die jungen Eigentümer - den normalen Sachverhalt unterstellt - damit rechnen, dass in absehbarer Zeit die alten Nießbraucher diesen Nießbrauch nicht mehr beanspruchen, sei es, weil er durch Tod entfällt oder weil andere Vereinbarungen getroffen werden.

In dieser Situation können Überlegungen angestellt werden, ob man zum Beispiel bei einem Mietshaus eine frei gewordene Wohnung schon einmal durch die junge Generation renovieren und für eine gute Vermietung herstellen lässt, weil das ja letztlich den jungen Eigentümern zugutekommt.

Hier hat der Bundesfinanzhof ganz aktuell im Februar aber entschieden, dass Aufwendungen des Eigentümers für sein mit einem lebenslangen Nutzungsrecht eines Dritten belasteten Grundstücks nicht zu den vorab entstandenen Werbungskosten gehören.

Ist Ihre Situation ähnlich, so sollten Sie mit Ihrem steuerlichen Berater sprechen, ob hier andere Wege gegangen werden könnten.

 

Berlin, den 8. Juli 2019

 

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